Ｑ：市街化調整区域の物件でも売却できる？

 

「市街化調整区域にある物件は売りにくい」と言われています。市街化調整区域内の不動産は、規制により自由に建物を建てたりすることができないのがその理由です。とはいえ、市街化調整区域にある不動産でも、売却が不可能なわけではありません。市街化調整区域の特徴を理解して臨めば、売却は可能です。

 

市街化調整区域とは？

 

市街化調整区域は、都市計画によって定められた、市街化を抑制すべき区域のことです。都道府県知事が区域区分を決定することによって定められます。無秩序な開発を規制するため、市街化調整区域の中で宅地を造成したり、道路を新設するなど土地の区画形質を変更する場合には、原則として開発許可が必要になります。

 

市街化を抑制することが目的のため、建築が厳しく規制されている市街化調整区域ですが、建築が可能になるケースもあります。具体的には、開発許可を受け、それに適合する建築を行う場合と、建築許可が不要な建築を行う場合、建築許可を受けた場合の3つが挙げられます。

 

一方で、市街化調整区域内でも一定の条件を満たせば、建築許可を受けなくても建築が認められる制度が存在していました。それが「既存宅地」です。既存宅地の制度では、「市街化区域に隣接している地域内の土地」で、「おおむね50戸以上の建築物が立ち並ぶ地域」で、「市街化調整区域に編入された際にはすでに宅地で、そのことを知事が確認済み」のすべてを満たす宅地に適用されました。

 

つまり、市街化調整区域内であっても、昔から建っていた建物については、この既存宅地の制度を利用することで比較的自由に新築や改築などができたわけです。残念ながら既存宅地の制度は、2001年（平成13年）5月18日に都市計画法が改正されたことで、5年の経過措置を経たのちに消滅しました。

 

建築のタイミングで売りやすさが異なる

 

制度は廃止されましたが、いまでも「既存宅地なので建築可能！」といった文言が売却物件の資料に掲載されることが少なくありません。実際のところ、市街化調整区域内の物件の売却はどのような状況なのでしょう。

 

いま建っている物件が、市街化調整区域に指定される前からあるのか、それとも指定された後に許可を受けたものであるのかによって話は大きく異なってきます。市街化調整区域に指定された日は自治体のホームページや役所の都市計画課などで確認できますから、この日と売却したい物件の建築年月日をつきあわせてください。物件の建築年月日は、毎年送られてくる固定資産税納付書に記載されています。

 

売却したい物件が、市街化調整区域に指定された日より前からあるものなら、売却は自由に行えますし、建て替えも可能です。ただし、用途や敷地面積、規模などに制限がありますから注意しましょう。

 

一方、市街化調整地域に指定された後、開発許可や建築許可を受けて建てられた物件の場合、新しい買主様が再度許可を受ける必要が生じます。元の所有者の相続人などでなければ、過去に受けた許可の権利は引き継げないからです。このケースでは、所有者の変更は許可されても、建て替えや増改築で許可が下りない可能性があります。

 

市街化調整区域の物件は流通量が少ないため、扱いに不慣れな不動産会社が少なくありません。また、評価額が低く相場も安いため、実利が少ないことから敬遠する不動産会社も目立ちます。

 

開発許可や建築許可は行政次第で、決して「売れやすい」とは言えない市街化調整区域の物件ですが、地代や固定資産税が抑えめというのは買う側にとってはメリットです。現在の建物をそのまま使ってくれる人など、買ってくれそうな人を見つけ出すのが最大のポイントと言えるでしょう。そのためには、市街化調整区域に詳しい、経験豊富な不動産会社に相談することが近道です。